Logo MAIVN Consulting
← Quay lại danh sách
Chuyển đến Việt Nam

Thuê nhà tại Việt Nam cho người nước ngoài (2026)

Cập nhật ngày 15 tháng 10, 2026·15 phút đọc

Đã đối chiếu với văn bản chính thức ngày 15 tháng 10 năm 2026. Hướng dẫn này chỉ là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý. Pháp luật và thực tiễn địa phương thay đổi, vì vậy hãy xác nhận các điểm quan trọng với luật sư Việt Nam có chuyên môn hoặc cơ quan chức năng địa phương.

Hướng dẫn này nói về ai được thuê nhà, hợp đồng thuê nên có nội dung gì và ai khai báo địa chỉ của bạn với công an. Hướng dẫn tách riêng điều pháp luật quy định và thông lệ phổ biến trên thị trường.

1. Người nước ngoài có được thuê nhà không?

Có. Luật Nhà ở 2023 (Luật số 27/2023/QH15, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024) quy định cá nhân có quyền cư trú, và có thể thực hiện quyền này bằng cách thuê nhà ở (khoản 1 Điều 6). Người nước ngoài thuê nhà phải thuộc nhóm "đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam" theo chính luật này. Luật không yêu cầu bạn đăng ký cư trú tại địa phương có ngôi nhà đó (điểm b khoản 2 Điều 161). Danh sách cá nhân nước ngoài đủ điều kiện gồm "cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam" (điểm c khoản 1 Điều 17).

Nghị định 95/2024/NĐ-CP liệt kê các giấy tờ chứng minh tư cách của cá nhân nước ngoài: hộ chiếu nước ngoài, cam kết bằng văn bản không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự và, đối với các giao dịch nhà ở thuộc phạm vi nghị định, hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh hoặc giấy tờ tương đương chứng minh việc nhập cảnh (điểm c khoản 2 và điểm d khoản 3 Điều 3). Nghị định không nói bên cho thuê phải kiểm tra giấy tờ gì khi ký hợp đồng thuê, vì vậy hãy hỏi họ. Hãy mang theo hộ chiếu và thị thực hoặc thẻ cư trú.

Thuê nhà không phải là mua nhà. Người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong phạm vi hạn chế. Chủ yếu là nhà ở thương mại trong các dự án nhà ở, ngoài khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh, và trong giới hạn về số lượng (khoản 2 Điều 17 và Điều 19 Luật Nhà ở). Không giới hạn nào trong số này là giới hạn đối với việc thuê nhà.

Hai lưu ý về bên cho thuê. Nhà cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê và có hệ thống điện, cấp thoát nước sử dụng bình thường, trừ khi các bên có thỏa thuận khác (khoản 3 Điều 160). Việc cho thuê không đòi hỏi nhà phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (điểm d khoản 2 Điều 160). Vì vậy bạn vẫn nên đề nghị bên cho thuê xuất trình giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc văn bản ủy quyền cho thuê (thông lệ). Việc cho thuê nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản (khoản 2 Điều 1). Hãy hỏi xem bên cho thuê của bạn có phải là doanh nghiệp như vậy không.

2. Hợp đồng thuê nhà

Pháp luật quy định gì. Hợp đồng về nhà ở phải được lập thành văn bản và phải có các nội dung sau, cùng các nội dung khác: họ tên và địa chỉ của các bên, mô tả về nhà ở, giá và thời hạn, phương thức thanh toán, thời gian giao nhận nhà, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên, thời điểm có hiệu lực, ngày ký và chữ ký (Điều 163 Luật Nhà ở).

Hợp đồng thuê nhà không bắt buộc công chứng. Hợp đồng thuê nhà ở "không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu" (khoản 2 Điều 164). Nếu các bên không có thỏa thuận khác, hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký. Nếu bạn muốn công chứng hợp đồng thuê, tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc công chứng, còn Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện việc chứng thực (khoản 4 Điều 164).

Quy định của pháp luật về giá thuê và thời hạn thuê.

  • Các bên thỏa thuận thời hạn thuê, giá thuê và phương thức thanh toán (khoản 1 Điều 170; Điều 473 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13).
  • Bên cho thuê phải sửa chữa hư hỏng, khuyết tật, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán do bên thuê tự sửa. Bên thuê phải bảo quản nhà, sửa chữa nhỏ và không chịu trách nhiệm về hao mòn tự nhiên (khoản 1 Điều 477, khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự).
  • Trong thời hạn thuê, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ các trường hợp nêu tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở, chẳng hạn không trả tiền thuê từ ba tháng liên tục trở lên. Bên thuê có thể chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê không sửa chữa hư hỏng nghiêm trọng, hoặc tăng giá thuê bất hợp lý hoặc không báo trước theo thỏa thuận (khoản 3 Điều 172). Thời hạn báo trước là ít nhất 30 ngày, trừ khi các bên có thỏa thuận khác (khoản 4 Điều 172).
  • Hợp đồng thuê không xác định thời hạn chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê báo trước (điểm a khoản 2 Điều 171).
  • Nếu chủ nhà bán nhà trong thời hạn thuê, bên thuê được tiếp tục ở đến khi hợp đồng kết thúc (khoản 2 Điều 173).
  • Bên thuê chỉ được cho thuê lại khi bên cho thuê đồng ý (khoản 4 Điều 170).

Ngôn ngữ (thông lệ, không phải quy định pháp luật). Chúng tôi không thấy quy định pháp luật nào yêu cầu hợp đồng thuê song ngữ trong Luật Nhà ở hay Bộ luật Dân sự. Nhiều người nước ngoài thuê nhà yêu cầu bản tiếng Việt và tiếng Anh, kèm một điều khoản nêu rõ ngôn ngữ nào được ưu tiên áp dụng. Hãy hỏi luật sư về điều khoản này.

Các điều khoản cần kiểm tra (thông lệ). Thời hạn và việc gia hạn; giá thuê có thể thay đổi như thế nào và khi nào; ai trả tiền điện, nước, internet và phí quản lý; ai lo việc sửa chữa; thời hạn báo trước khi chấm dứt sớm và mức phạt nếu có; điều kiện hoàn trả tiền đặt cọc; địa chỉ chính xác và danh tính của bên cho thuê.

3. Tiền đặt cọc (đặt cọc)

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc. Một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu hợp đồng được giao kết hoặc thực hiện, tiền đặt cọc được trả lại hoặc được trừ vào khoản thanh toán. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, bên kia giữ khoản tiền đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối, bên đó phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đó, trừ khi các bên có thỏa thuận khác (khoản 1 và khoản 2 Điều 328).

Số tiền do các bên thương lượng. Luật Nhà ở và các điều của Bộ luật Dân sự được dẫn ở đây không quy định mức tối đa hay tối thiểu cho tiền đặt cọc thuê nhà. Hãy yêu cầu ghi rõ bằng văn bản các điểm sau: số tiền, khoản tiền này bảo đảm cho việc gì, ngày và điều kiện hoàn trả, và những khoản có thể bị khấu trừ. Bạn trả tiền đặt cọc và tiền thuê trực tiếp cho bên cho thuê. Hãy giữ biên nhận hoặc chứng từ chuyển khoản.

Khoản tiền đặt cọc trả trước khi ký hợp đồng, để giữ chỗ căn nhà, thuộc phạm vi Điều 328. Hãy đọc kỹ mọi giấy giữ cọc trước khi trả tiền. Theo khoản 2 Điều 328, bạn có thể mất khoản tiền này nếu quyết định không ký.

4. Khai báo tạm trú

Ai khai báo. Người nước ngoài ở tại Việt Nam được khai báo với công an thông qua người quản lý nơi lưu trú (Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam số 47/2014/QH13, khoản 1 Điều 33, được sửa đổi bởi Luật số 23/2023/QH15; Luật số 118/2025/QH15 sửa đổi thêm một số quy định từ ngày 1 tháng 7 năm 2026). "Cơ sở lưu trú" bao gồm cả nhà ở tư nhân (Điều 32). Theo Thông tư 87/2026/TT-BCA (có hiệu lực từ ngày 24 tháng 7 năm 2026), người khai báo là chủ cơ sở lưu trú, người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền (khoản 3 Điều 3). Với nhà thuê của tư nhân, người này thường là bên cho thuê hoặc người đại diện của bên cho thuê. Hãy thỏa thuận điều này bằng văn bản.

Thời hạn. Với hệ thống điện tử, việc khai báo phải được thực hiện "ngay" khi người nước ngoài đến (khoản 2 Điều 7 Thông tư 87/2026/TT-BCA). Với phiếu khai báo tạm trú giấy (mẫu NA17), người quản lý phải chuyển phiếu đến công an cấp xã trong vòng 12 giờ, hoặc 24 giờ ở vùng xa, kể từ khi người nước ngoài đến (khoản 1 Điều 9 Thông tư 87/2026).

Cách thực hiện. Bên cho thuê khai báo trên hệ thống điện tử của Bộ Công an (tbltkbtt.bocongan.gov.vn) hoặc nộp phiếu khai báo tạm trú giấy cho công an xã, phường. Công an tiếp nhận khai báo 24 giờ một ngày, 7 ngày một tuần (khoản 1 Điều 8 và khoản 1 Điều 10 Thông tư 87/2026), và Cổng dịch vụ công của Bộ Công an không ghi lệ phí cho thủ tục này. Công an đóng dấu vào phiếu giấy và trả lại một bản (khoản 2 Điều 10 Thông tư 87/2026).

Cần mang và giữ những gì. Cơ sở lưu trú phải yêu cầu bạn xuất trình hộ chiếu hoặc giấy tờ đi lại quốc tế và giấy tờ liên quan đến cư trú tại Việt Nam trước khi đồng ý cho bạn lưu trú (khoản 1 Điều 33 Luật số 47/2014). Bạn phải xuất trình các giấy tờ đó (điểm đ khoản 2 Điều 44, được bổ sung bởi Luật số 23/2023). Nội dung khai báo gồm họ tên, giới tính, ngày sinh, quốc tịch, số hộ chiếu, thời hạn của thị thực, giấy miễn thị thực hoặc thẻ cư trú, và thời gian lưu trú dự kiến (khoản 3 Điều 7 Thông tư 87/2026). Hãy giữ một bản sao phiếu đã được xác nhận hoặc xác nhận điện tử (thông lệ).

Khi chuyển chỗ ở. Nếu bạn thay đổi nơi tạm trú, việc khai báo mới được thực hiện tại địa chỉ mới (khoản 3 Điều 33 Luật số 47/2014). Cá nhân và tổ chức chỉ được cho người nước ngoài lưu trú khi người nước ngoài đó cư trú hợp pháp tại Việt Nam (khoản 1 Điều 45a, được bổ sung bởi Luật số 23/2023).

Tên phường, xã mới. Nghị quyết 202/2025/QH15 sáp nhập các tỉnh (ví dụ Thành phố Hồ Chí Minh với Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương, khoản 16 Điều 1) và quy định chính quyền địa phương mới hoạt động từ ngày 1 tháng 7 năm 2025 (khoản 2 Điều 2). Nghị quyết này cũng nhắc đến mô hình chính quyền địa phương hai cấp (khoản 3 Điều 3). Sau đó, các nghị quyết cấp xã đã sắp xếp lại các phường, xã. Thành phố Hồ Chí Minh hiện có 168 đơn vị hành chính cấp xã (113 phường, 54 xã, 1 đặc khu; Điều 1 Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15) và Hà Nội có 126 (51 phường, 75 xã; Nghị quyết 1656/NQ-UBTVQH15). Luật số 47/2014 hợp nhất hiện nêu "xã, phường, đặc khu" đối với việc khai báo với công an. Hãy dùng tên phường, xã hiện hành trong hợp đồng và trong khai báo. Nếu giấy tờ cũ ghi quận hoặc phường cũ, hãy hỏi cơ quan đã cấp giấy tờ hoặc luật sư xem có cần cập nhật không. Theo Cổng thông tin Chính phủ, Nghị quyết 190/2025/QH15 (Điều 10) quy định giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp trước khi sắp xếp bộ máy nhà nước vẫn có giá trị đến khi hết hạn và không bị buộc phải cấp lại.

5. Thuế của bên cho thuê

Thuế đối với thu nhập từ cho thuê là việc của bên cho thuê, và hướng dẫn này không đề cập đến. Nếu hợp đồng của bạn có nhắc đến thuế, hãy hỏi bên cho thuê bằng văn bản xem ai chịu trách nhiệm, và hỏi chuyên viên tư vấn thuế nếu bạn cần chắc chắn.

6. Danh sách kiểm tra thực tế (mẹo, không phải yêu cầu pháp lý)

Trước khi ký

  • Xem nhà vào ban ngày và buổi tối. Thử áp lực nước, nước nóng, điều hòa, ổ khóa và sóng điện thoại.
  • Yêu cầu xem giấy tờ tùy thân của bên cho thuê và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc văn bản ủy quyền cho thuê.
  • Lập hợp đồng thuê và biên bản kiểm kê tài sản bằng văn bản, ghi rõ địa chỉ chính xác và phường, xã.
  • Hỏi ai khai báo tạm trú cho bạn và khi nào.
  • Xác nhận bằng văn bản số tiền đặt cọc và điều kiện hoàn trả, ngày đến hạn trả tiền thuê và mọi chi phí phát sinh.

Vào ngày dọn vào

  • Chụp ảnh và quay phim từng phòng, kể cả những hư hỏng sẵn có. Ghi ngày vào các tệp và gửi cho bên cho thuê.
  • Ký biên bản kiểm kê đồ đạc và thiết bị.
  • Chụp ảnh đồng hồ điện và đồng hồ nước, và ghi lại chỉ số.
  • Nhận đủ chìa khóa, thẻ ra vào và điều khiển từ xa. Ghi lại số lượng đã được giao.
  • Lưu liên hệ của bên cho thuê, ban quản lý tòa nhà và các nhà cung cấp tiện ích.
  • Xác nhận việc khai báo đã được thực hiện và giữ một bản sao.

7. MAIVN hỗ trợ ở đâu

MAIVN Consulting cung cấp dịch vụ hỗ trợ tìm nhà thực tế trong gói Ổn định cuộc sống: danh sách nhà chọn lọc, tối đa ba buổi xem nhà, những câu hỏi thực tế nên hỏi bên cho thuê và hỗ trợ các việc dọn vào đã thỏa thuận. Bạn trả tiền thuê và tiền đặt cọc trực tiếp cho bên cho thuê; MAIVN không bao giờ giữ tiền của khách hàng. MAIVN không tư vấn pháp lý và không rà soát hợp đồng. Để rà soát pháp lý hợp đồng thuê, hãy nhờ luật sư có chuyên môn. Để trao đổi về việc chuyển đến của bạn, hãy liên hệ với chúng tôi.

Nguồn tham khảo

Các văn bản được mở ngày 15 tháng 10 năm 2026. Các bản dịch tiếng Anh trên luatvietnam.vn là bản dịch không chính thức.

Dịch vụ MAIVN liên quan

Xem cách chúng tôi hỗ trợ

Tài nguyên liên quan

Thâm nhập thị trườngTại sao bạn nên đặt công ty của mình ở vị trí thích hợp tại Việt NamĐọc hướng dẫn →Hướng dẫnGiấy phép lao động Việt Nam 2026: Danh sách hồ sơĐọc hướng dẫn →Thuế và đầu tưƯu đãi đầu tư Việt Nam 2026: Cần kiểm tra gì?Đọc hướng dẫn →

Bạn đang chuẩn bị một dự án tại Việt Nam?

Hãy cho chúng tôi biết kế hoạch của bạn. Chúng tôi sẽ giúp bạn xác định các bước thực tế tiếp theo.

Trao đổi về dự án
← Quay lại danh sách