MAIVN Consulting Logo
← Zurück zur Übersicht
Umzug & Ankunft

Wohnung mieten in Vietnam als Ausländer (2026)

Aktualisiert am 15. Oktober 2026·10 Min. Lesezeit

Geprüft anhand amtlicher Texte am 15. Oktober 2026. Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Gesetze und örtliche Praxis ändern sich. Bestätigen Sie wichtige Punkte daher mit einer qualifizierten vietnamesischen Rechtsanwältin bzw. einem qualifizierten vietnamesischen Rechtsanwalt oder mit der örtlichen Behörde.

Dieser Leitfaden behandelt, wer mieten darf, was ein Mietvertrag enthalten sollte und wer Ihre Adresse bei der Polizei meldet. Er trennt, was das Gesetz sagt, von der üblichen Marktpraxis.

1. Darf ein Ausländer eine Wohnung mieten?

Ja. Das Wohnungsgesetz 2023 (Wohnungsgesetz Nr. 27/2023/QH15, in Kraft seit dem 1. August 2024) sagt, dass Einzelpersonen das Aufenthaltsrecht haben. Sie können es ausüben, indem sie ein Haus mieten (Art. 6(1)). Ein Ausländer, der mietet, muss nach demselben Gesetz „berechtigt sein, Wohnraum in Vietnam zu besitzen“. Das Gesetz verlangt nicht, dass Sie Ihren Wohnsitz am Ort des Hauses anmelden (Art. 161(2)(b)). Zu den berechtigten ausländischen Einzelpersonen zählen „ausländische Einzelpersonen, denen die Einreise nach Vietnam gestattet ist“ (Art. 17(1)(c)).

Das Dekret 95/2024/NĐ-CP nennt die Unterlagen, die den Status einer ausländischen Einzelperson belegen: einen ausländischen Reisepass, eine schriftliche Erklärung, dass kein diplomatischer oder konsularischer Schutz (Immunität) besteht, und, für die von ihm erfassten Wohnungsgeschäfte, einen gültigen Reisepass mit Einreisestempel oder einen gleichwertigen Einreisenachweis (Art. 3(2)(c), 3(3)(d)). Es sagt nicht, was ein Vermieter bei einem Mietvertrag prüfen muss. Fragen Sie deshalb nach. Bringen Sie Ihren Reisepass und Ihr Visum oder Ihre Aufenthaltskarte mit.

Mieten ist nicht Kaufen. Der Eigentumserwerb durch Ausländer ist begrenzt. Er gilt hauptsächlich für Handelswohnungen (commercial housing) in Wohnprojekten, außerhalb von Landesverteidigungsgebieten und innerhalb von Mengenobergrenzen (Wohnungsgesetz Art. 17(2), 19). Keine dieser Grenzen ist eine Obergrenze für das Mieten.

Zwei Hinweise zum Vermieter. Ein Haus, das vermietet wird, muss für den Mieter Qualität und Sicherheit gewährleisten und über funktionierende Stromversorgung, Wasserversorgung und Entwässerung verfügen, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren (Art. 160(3)). Für einen Mietvertrag muss das Haus kein Eigentumszertifikat haben (Art. 160(2)(d)). Deshalb sollten Sie den Vermieter trotzdem bitten, einen Eigentumsnachweis oder eine schriftliche Vermietungsvollmacht vorzulegen (Praxis). Mietverträge über Handelswohnungen, die Immobilienunternehmen abschließen, unterliegen stattdessen dem Gesetz über das Immobiliengeschäft (Art. 1(2)). Fragen Sie, ob Ihr Vermieter ein solches Unternehmen ist.

2. Der Mietvertrag

Was das Gesetz sagt. Ein Wohnungsvertrag muss schriftlich geschlossen werden und unter anderem Folgendes enthalten: die vollständigen Namen und Anschriften der Parteien, eine Beschreibung des Hauses, den Preis sowie Zahlungszeitpunkt und Zahlungsweise, den Übergabezeitpunkt, die Mietdauer, die Rechte und Pflichten der Parteien, den Zeitpunkt des Inkrafttretens, das Datum der Unterzeichnung und die Unterschriften (Wohnungsgesetz Art. 163).

Eine notarielle Beurkundung ist für einen Mietvertrag nicht erforderlich. Verträge über die Miete eines Hauses müssen „nicht notariell beurkundet oder beglaubigt werden, es sei denn, die Vertragsparteien wünschen dies“ (Art. 164(2)). Gibt es keine Vereinbarung, tritt der Vertrag mit der Unterzeichnung in Kraft. Wenn Sie einen notariell beurkundeten Mietvertrag wollen, beurkunden Notare ihn und die Volkskomitees auf Gemeindeebene beglaubigen ihn (Art. 164(4)).

Regeln des Gesetzes zu Miete und Laufzeit.

  • Die Parteien vereinbaren Laufzeit, Miete und Zahlungsweise (Art. 170(1); Zivilgesetzbuch 91/2015/QH13 Art. 473).
  • Der Vermieter muss Schäden oder Mängel beheben, außer geringfügigen Schäden, die nach der Verkehrssitte dem Mieter überlassen werden. Der Mieter muss die Wohnung instand halten und kleinere Reparaturen durchführen. Für natürliche Abnutzung haftet er nicht (Zivilgesetzbuch Art. 477(1), 479(1)).
  • Während der Laufzeit darf der Vermieter den Mietvertrag nicht einseitig beenden, außer in den Fällen nach Wohnungsgesetz Art. 172(2), zum Beispiel bei drei oder mehr aufeinanderfolgenden Monaten unbezahlter Miete. Der Mieter darf den Mietvertrag beenden, wenn der Vermieter schwere Schäden nicht behebt oder die Miete unangemessen oder ohne die vereinbarte Ankündigung erhöht (Art. 172(3)). Die Kündigungsfrist beträgt mindestens 30 Tage, sofern nichts anderes vereinbart ist (Art. 172(4)).
  • Ein unbefristeter Mietvertrag endet 90 Tage, nachdem der Vermieter gekündigt hat (Art. 171(2)(a)).
  • Verkauft der Eigentümer das Haus während der Laufzeit, darf der Mieter bis zum Vertragsende bleiben (Art. 173(2)).
  • Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters untervermieten (Art. 170(4)).

Sprache (Praxis, kein Gesetz). Wir haben im Wohnungsgesetz und im Zivilgesetzbuch keine gesetzliche Pflicht zu einem zweisprachigen Mietvertrag gefunden. Viele ausländische Mieter verlangen einen vietnamesischen und einen englischen Text sowie eine Klausel, die festlegt, welche Sprache Vorrang hat. Fragen Sie zu dieser Klausel eine Anwältin oder einen Anwalt.

Zu prüfende Punkte (Praxis). Laufzeit und Verlängerung; wie und wann sich die Miete ändern darf; wer Strom, Wasser, Internet und Verwaltungsgebühren zahlt; wer sich um Reparaturen kümmert; Kündigungsfrist bei vorzeitiger Beendigung und eventuelle Vertragsstrafe; Bedingungen für die Rückgabe der Kaution; die genaue Adresse und die Identität des Vermieters.

3. Die Kaution (đặt cọc)

Das Zivilgesetzbuch von 2015, Artikel 328, definiert die Kaution. Eine Partei übergibt der anderen für einen bestimmten Zeitraum Geld oder Wertsachen, um den Abschluss oder die Erfüllung eines Vertrags zu sichern. Wird der Vertrag geschlossen oder erfüllt, wird die Kaution zurückgegeben oder auf die Zahlung angerechnet. Weigert sich der Kautionsgeber, den Vertrag zu schließen oder zu erfüllen, behält die andere Partei die Kaution. Weigert sich die Partei, die die Kaution erhalten hat, muss sie die Kaution zuzüglich eines gleich hohen Betrags zurückgeben, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben (Art. 328(1)–(2)).

Die Höhe ist Verhandlungssache. Das Wohnungsgesetz und die hier genannten Artikel des Zivilgesetzbuchs setzen weder ein Höchst- noch ein Mindestmaß für eine Mietkaution fest. Lassen Sie sich diese Punkte schriftlich geben: die Höhe, was die Kaution sichert, Datum und Bedingungen der Rückgabe und was abgezogen werden darf. Sie zahlen Kaution und Miete direkt an den Vermieter. Bewahren Sie die Quittung oder den Überweisungsbeleg auf.

Eine Kaution, die vor der Unterzeichnung gezahlt wird, um eine Wohnung zu reservieren, fällt unter Artikel 328. Lesen Sie jedes Dokument zur Reservierungskaution, bevor Sie zahlen. Nach Art. 328(2) können Sie sie verlieren, wenn Sie sich entscheiden, nicht zu unterschreiben.

4. Meldung des vorübergehenden Aufenthalts (khai báo tạm trú)

Wer meldet. Ein Ausländer, der in Vietnam wohnt, wird der Polizei über die Person gemeldet, die die Unterkunft verwaltet (Gesetz über Einreise, Ausreise, Transit und Aufenthalt von Ausländern Nr. 47/2014/QH13, Art. 33(1), geändert durch das Gesetz Nr. 23/2023/QH15; das Gesetz Nr. 118/2025/QH15 hat weitere Bestimmungen mit Wirkung vom 1. Juli 2026 geändert). „Beherbergungsbetriebe“ umfassen auch Privathäuser (Art. 32). Nach dem Rundschreiben 87/2026/TT-BCA (in Kraft seit dem 24. Juli 2026) meldet der Eigentümer der Unterkunft, sein gesetzlicher Vertreter oder eine bevollmächtigte Person (Art. 3(3)). Bei einer privaten Vermietung ist das normalerweise der Vermieter oder dessen Vertreter. Vereinbaren Sie dies schriftlich.

Frist. Im elektronischen System muss die Meldung „unverzüglich“ erfolgen, wenn der Ausländer ankommt (Rundschreiben 87/2026/TT-BCA Art. 7(2)). Mit dem Papierformular (Formular NA17) muss der Verwalter es innerhalb von 12 Stunden nach der Ankunft, in abgelegenen Gebieten innerhalb von 24 Stunden, bei der Polizei auf Gemeindeebene (Xã/Phường) abgeben (Rundschreiben 87/2026 Art. 9(1)).

Wie. Der Vermieter meldet im elektronischen System des Ministeriums für öffentliche Sicherheit (tbltkbtt.bocongan.gov.vn) oder gibt das Papierformular bei der Polizei der Gemeinde bzw. des Stadtbezirks (Xã/Phường) ab. Die Polizei nimmt Meldungen rund um die Uhr an sieben Tagen pro Woche entgegen (Rundschreiben 87/2026 Art. 8(1), 10(1)). Das Behördenportal des Ministeriums nennt für dieses Verfahren keine Gebühr. Die Polizei stempelt das Papierformular und gibt eine Kopie zurück (Rundschreiben 87/2026 Art. 10(2)).

Was Sie mitbringen und aufbewahren. Die Unterkunft muss Ihren Reisepass oder Ihr Reisedokument und Ihre Unterlagen zum Aufenthalt in Vietnam verlangen, bevor sie dem Aufenthalt zustimmt (Gesetz 47/2014 Art. 33(1)). Sie müssen diese vorzeigen (Art. 44(2)(đ), eingefügt durch das Gesetz 23/2023). Die Meldung enthält Ihren Namen, Ihr Geschlecht, Ihr Geburtsdatum, Ihre Staatsangehörigkeit, Ihre Reisepassnummer, die Gültigkeit Ihres Visums, Ihrer Aufenthaltsbescheinigung oder Ihrer Aufenthaltskarte und die geplante Aufenthaltsdauer (Rundschreiben 87/2026 Art. 7(3)). Bewahren Sie eine Kopie des bestätigten Formulars oder der elektronischen Bestätigung auf (Praxis).

Umzug. Wenn Sie Ihren Ort des vorübergehenden Aufenthalts wechseln, erfolgt an der neuen Adresse eine neue Meldung (Gesetz 47/2014 Art. 33(3)). Personen und Organisationen dürfen Ausländer nur beherbergen, wenn der Ausländer sich rechtmäßig in Vietnam aufhält (Art. 45a(1), eingefügt durch das Gesetz 23/2023).

Neue Namen der Stadtbezirke. Die Resolution 202/2025/QH15 hat Provinzen zusammengelegt (zum Beispiel Ho-Chi-Minh-Stadt mit Bà Rịa–Vũng Tàu und Bình Dương, Art. 1(16)) und angeordnet, dass die neuen Lokalverwaltungen ab dem 1. Juli 2025 arbeiten (Art. 2(2)). Sie verweist auch auf ein zweistufiges Modell der Lokalverwaltung (Art. 3(3)). Beschlüsse auf Gemeindeebene haben danach die Stadtbezirke neu geordnet. Ho-Chi-Minh-Stadt hat jetzt 168 Verwaltungseinheiten auf Gemeindeebene (113 Phường, 54 Xã, 1 Sonderzone; Resolution 1685/NQ-UBTVQH15, Art. 1) und Hanoi hat 126 (51 Phường, 75 Xã; Resolution 1656/NQ-UBTVQH15). Das konsolidierte Gesetz 47/2014 nennt für Meldungen bei der Polizei jetzt „Gemeinden, Stadtbezirke und Sonderzonen“. Verwenden Sie in Ihrem Vertrag und Ihrer Meldung den aktuellen Namen des Stadtbezirks. Wenn ein älteres Dokument einen früheren Bezirk oder Stadtbezirk nennt, fragen Sie die ausstellende Stelle oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt, ob es aktualisiert werden muss. Laut Regierungsportal bestimmt die Resolution 190/2025/QH15 (Art. 10), dass Dokumente, die zuständige Behörden vor einer Neuordnung des Staatsapparats ausgestellt haben, bis zu ihrem Ablauf gültig bleiben und ihre Neuausstellung nicht verlangt werden kann.

5. Steuer des Vermieters

Die Steuer auf Mieteinnahmen ist Sache des Vermieters, und dieser Leitfaden behandelt sie nicht. Wenn Ihr Vertrag Steuern erwähnt, fragen Sie den Vermieter schriftlich, wer zuständig ist, und fragen Sie einen Steuerberater, wenn Sie Gewissheit brauchen.

6. Praktische Checkliste (Tipps, keine gesetzlichen Pflichten)

Vor der Unterschrift

  • Sehen Sie sich die Wohnung bei Tag und am Abend an. Testen Sie Wasserdruck, Warmwasser, Klimaanlage, Schlösser und Mobilfunkempfang.
  • Bitten Sie um den Ausweis des Vermieters und um einen Eigentumsnachweis oder eine schriftliche Vermietungsvollmacht.
  • Lassen Sie sich Mietvertrag und Inventarliste schriftlich geben, mit der genauen Adresse und dem Stadtbezirk.
  • Fragen Sie, wer Ihren vorübergehenden Aufenthalt meldet und wann.
  • Bestätigen Sie schriftlich die Höhe der Kaution und die Rückgabebedingungen, den Fälligkeitstag der Miete und alle Nebenkosten.

Am Tag des Einzugs

  • Fotografieren und filmen Sie jeden Raum, auch bestehende Schäden. Versehen Sie die Dateien mit Datum und senden Sie sie an den Vermieter.
  • Unterschreiben Sie eine Inventarliste der Möbel und Geräte.
  • Fotografieren Sie die Strom- und Wasserzähler und notieren Sie die Zählerstände.
  • Lassen Sie sich alle Schlüssel, Zugangskarten und Fernbedienungen geben. Notieren Sie, wie viele übergeben wurden.
  • Speichern Sie die Kontaktdaten des Vermieters, der Hausverwaltung und der Versorgungsunternehmen.
  • Bestätigen Sie, dass die Meldung erfolgt ist, und bewahren Sie eine Kopie auf.

7. Wobei MAIVN hilft

MAIVN Consulting bietet praktische Unterstützung bei der Wohnungssuche im Paket „Settling in“: eine Auswahlliste von Wohnungen, bis zu drei Besichtigungen, praktische Fragen an den Vermieter und Hilfe bei den vereinbarten Aufgaben rund um den Einzug. Sie zahlen Miete und Kaution direkt an den Vermieter; MAIVN verwaltet nie Kundengelder. MAIVN gibt keine Rechtsberatung und prüft keine Verträge. Für eine rechtliche Prüfung Ihres Mietvertrags wenden Sie sich an eine qualifizierte Anwältin oder einen qualifizierten Anwalt. Um Ihren Umzug zu besprechen, kontaktieren Sie uns.

Quellen

Texte geöffnet am 15. Oktober 2026. Englische Übersetzungen auf luatvietnam.vn sind inoffizielle Übersetzungen.

Passende MAIVN Dienstleistung

So helfen wir

Weitere Ressourcen

MarkteintrittWeshalb Sie Ihr Unternehmen in Vietnam an der richtigen Stelle ansiedeln solltenLeitfaden lesen →LeitfadenArbeitserlaubnis Vietnam 2026: Dokumenten-ChecklisteLeitfaden lesen →ComplianceUnternehmens-Compliance Vietnam 2026: ChecklisteLeitfaden lesen →

Planen Sie ein Projekt in Vietnam?

Sagen Sie uns, was Sie vorhaben. Wir helfen Ihnen, die nächsten praktischen Schritte festzulegen.

Projekt besprechen
← Zurück zur Übersicht